+7 (495) 374-55-85

Пригласить в тендер

2 способа расчета стоимости эксплуатации здания

стоимость эксплуатации здания

1 способ расчета

Доходный способ — стоимость эксплуатации здания регламентирована показателями доходности объекта.

Доходный метод основан на применении укрупнённых показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов недвижимости разной классовости. То есть величина затрат на эксплуатацию определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности.

Чтобы зарабатывать Х, можно тратить Y.

Доля операционных затраты на содержание объекта недвижимости от валового дохода составляет следующее:

  • Затраты на эксплуатацию объекта — 10–16 % от валового дохода. Сюда входят:
    • Контроль технического состояния инженерных систем и конструкций здания.
    • Техническое инженерное обслуживание.
    • Планово-предупредительные работы (согласно графику ППР).
    • Нормативные мероприятия.
    • Клининг внутренних помещений и прилегающей территории.
    • Технический консалтинг.
    • Обеспечение ресурсами.
    • Планирование и бюджетирование (в том числе зарплата сотрудников).

В зависимости от классовости объекта доля затрат на эксплуатацию различается. Чем выше класс объекта, тем ниже затраты на обслуживание:

Объекты класса «А» 10–12 %.

Объекты класса «В» 12–14 %.

Объекты класса «С» 14–16 %.

  • Расходы на управление — 5–10 % от валового дохода.

В комплекс работ по управлению объектов входит поиск и привлечение арендаторов на объект, взаимодействие с ними и урегулирование текущих вопросов, продвижение и развитие объекта, финансовое и бухгалтерское сопровождение (ведение документооборота).

  • Коммунальные расходы (вода, свет, тепло) — 6–8 % от валового дохода.
  • Затраты на обеспечение безопасности — 4–7 %. Здесь учтены затраты на установку и обслуживание систем видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации, зарплаты и обеспечение всем необходимым сотрудников службы безопасности.

Таким образом, на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости уходит от 30 до 40 % от валового дохода.

Для примера рассчитаем стоимость эксплуатации здания класса В. Имеются следующие вводные данные:

  • Площадь объекта: 5420 кв. м.
  • Арендопригодная площадь: 4050 кв. м.
  • Заполняемость: 100 %.
  • Арендная ставка: 30 у. е. кв. м./месяц.
  • Валовый ежемесячный доход: 22,5 у. е. кв. м./месяц.

По доходному способу расчета стоимость эксплуатации определяется как 12–14 % от валового дохода и для данного бизнес-центра составляет 2,7–3,15 у. е. кв. м./месяц.

2 способ расчета

Затратный способ — стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания конструкций и элементов здания, инженерной инфраструктуры объекта недвижимости.

Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов (в расчете на 1 кв. м. в зависимости от классовости и назначения объекта). Величина показателей определяется на основе технического состояния инженерных систем, конструкций и элементов здания и суммарным уровнем их износа. Величина эксплуатационных затрат определяется посредством сметы.

Должны тратить Y для обеспечения определённого перечня эксплуатационных показателей.

В расчете учитываются следующие показатели технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обусловливающие его эксплуатационные качества.

Проведем расчет стоимости эксплуатации затратным способом, используя вводные данные по БЦ из примера выше.

Инженерные системы, установленные в здании:

  • Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (колодцы, канализационные стоянки, элеваторные и водомерные узлы, сантехническое оборудование).
  • Системы вентиляции и кондиционирования (приточно-вытяжная вентиляция, система чиллер-фанкойл).
  • Электротехнические системы (проводка, освещение, электрооборудования, электрораспределительные щиты, ГРЩ).
  • Противопожарные и мониторинговые системы.
  • Охранно-пожарная сигнализация.
  • Системы СКС.

Физический износ инженерных систем 10–20 %.

Стоит отметить, что величина затрат на эксплуатацию не постоянна. Она изменяется в зависимости от сезона. Расходы на эксплуатацию выше в период август–октябрь, — идут работы по подготовке к отопительному сезону. Поэтому не совсем корректно усреднять эту величину. Можно указать среднюю, например, 2,5 у. е. кв. м./месяц, но всегда нужно помнить, что летом она может снижаться до 1,5 у. е., а осенью повышаться до 3,5 у. е.

Комментарий от руководителя сметного отдела, Шарай Юлия Николаевича:

Доходный способ расчёта может быть использован бизнес-центрами и торговыми центрами высокой классности. Доходные способ расчета эксплуатационных затрат используется с точки зрения резервирования и «страхового запаса». Заложено 70 млн., а по факту скорее всего потратишь 50 млн. При этом оставшиеся 20 млн. выступают страховочной базой на случай форс-мажора, возникновения внештатных незапланированных ситуаций. По второму же способу — тратиться столько, сколько имеется. Если случается форс-мажор, дополнительные расходы обговариваются дополнительной сметой. Смета по доходному способу формируется с превышением.

В нашей компании расчеты ведутся по затратному способу на основе технического задания, поданного заказчика. В расчете учитываются 4 основные статьи расходов: зарплата сотрудников, расходные материалы, накладные расходы (транспортные расходы, налоги, расходы на связь и т. д.), прибыль. В большинстве случае вид расчета определяет сам заказчик — чаще всего от него поступает запрос на расчет по затратному методу.

Полезная рассылка по технической эксплуатации зданий

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Вернуться

Ваш E-mail
Без спама и смс. Всего 2 письма в месяц