2 способа расчета стоимости эксплуатации здания
1 способ расчета
Доходный способ — стоимость эксплуатации здания регламентирована показателями доходности объекта.
Доходный метод основан на применении укрупнённых показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов недвижимости разной классовости. То есть величина затрат на эксплуатацию определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности.
Чтобы зарабатывать Х, можно тратить Y.
Доля операционных затраты на содержание объекта недвижимости от валового дохода составляет следующее:
- Затраты на эксплуатацию объекта — 10–16 % от валового дохода. Сюда входят:
- Контроль технического состояния инженерных систем и конструкций здания.
- Техническое инженерное обслуживание.
- Планово-предупредительные работы (согласно графику ППР).
- Нормативные мероприятия.
- Клининг внутренних помещений и прилегающей территории.
- Технический консалтинг.
- Обеспечение ресурсами.
- Планирование и бюджетирование (в том числе зарплата сотрудников).
В зависимости от классовости объекта доля затрат на эксплуатацию различается. Чем выше класс объекта, тем ниже затраты на обслуживание:
Объекты класса «А» 10–12 %.
Объекты класса «В» 12–14 %.
Объекты класса «С» 14–16 %.
- Расходы на управление — 5–10 % от валового дохода.
В комплекс работ по управлению объектов входит поиск и привлечение арендаторов на объект, взаимодействие с ними и урегулирование текущих вопросов, продвижение и развитие объекта, финансовое и бухгалтерское сопровождение (ведение документооборота).
- Коммунальные расходы (вода, свет, тепло) — 6–8 % от валового дохода.
- Затраты на обеспечение безопасности — 4–7 %. Здесь учтены затраты на установку и обслуживание систем видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации, зарплаты и обеспечение всем необходимым сотрудников службы безопасности.
Таким образом, на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости уходит от 30 до 40 % от валового дохода.
Для примера рассчитаем стоимость эксплуатации здания класса В. Имеются следующие вводные данные:
- Площадь объекта: 5420 кв. м.
- Арендопригодная площадь: 4050 кв. м.
- Заполняемость: 100 %.
- Арендная ставка: 30 у. е. кв. м./месяц.
- Валовый ежемесячный доход: 22,5 у. е. кв. м./месяц.
По доходному способу расчета стоимость эксплуатации определяется как 12–14 % от валового дохода и для данного бизнес-центра составляет 2,7–3,15 у. е. кв. м./месяц.
2 способ расчета
Затратный способ — стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания конструкций и элементов здания, инженерной инфраструктуры объекта недвижимости.
Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов (в расчете на 1 кв. м. в зависимости от классовости и назначения объекта). Величина показателей определяется на основе технического состояния инженерных систем, конструкций и элементов здания и суммарным уровнем их износа. Величина эксплуатационных затрат определяется посредством сметы.
Должны тратить Y для обеспечения определённого перечня эксплуатационных показателей.
В расчете учитываются следующие показатели технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обусловливающие его эксплуатационные качества.
Проведем расчет стоимости эксплуатации затратным способом, используя вводные данные по БЦ из примера выше.
Инженерные системы, установленные в здании:
- Системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (колодцы, канализационные стоянки, элеваторные и водомерные узлы, сантехническое оборудование).
- Системы вентиляции и кондиционирования (приточно-вытяжная вентиляция, система чиллер-фанкойл).
- Электротехнические системы (проводка, освещение, электрооборудования, электрораспределительные щиты, ГРЩ).
- Противопожарные и мониторинговые системы.
- Охранно-пожарная сигнализация.
- Системы СКС.
Физический износ инженерных систем 10–20 %.
Стоит отметить, что величина затрат на эксплуатацию не постоянна. Она изменяется в зависимости от сезона. Расходы на эксплуатацию выше в период август–октябрь, — идут работы по подготовке к отопительному сезону. Поэтому не совсем корректно усреднять эту величину. Можно указать среднюю, например, 2,5 у. е. кв. м./месяц, но всегда нужно помнить, что летом она может снижаться до 1,5 у. е., а осенью повышаться до 3,5 у. е.
Доходный способ расчёта может быть использован бизнес-центрами и торговыми центрами высокой классности. Доходные способ расчета эксплуатационных затрат используется с точки зрения резервирования и «страхового запаса». Заложено 70 млн., а по факту скорее всего потратишь 50 млн. При этом оставшиеся 20 млн. выступают страховочной базой на случай форс-мажора, возникновения внештатных незапланированных ситуаций. По второму же способу — тратиться столько, сколько имеется. Если случается форс-мажор, дополнительные расходы обговариваются дополнительной сметой. Смета по доходному способу формируется с превышением.
В нашей компании расчеты ведутся по затратному способу на основе технического задания, поданного заказчика. В расчете учитываются 4 основные статьи расходов: зарплата сотрудников, расходные материалы, накладные расходы (транспортные расходы, налоги, расходы на связь и т. д.), прибыль. В большинстве случае вид расчета определяет сам заказчик — чаще всего от него поступает запрос на расчет по затратному методу.
Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.
