Комплексное техническое обслуживание зданий является неотъемлемой частью эксплуатации коммерческой недвижимости и регламентируется законодательно. Однако, важно не только содержать инженерные системы в надлежащем состоянии, но и оптимизировать эксплуатационные расходы. При решении этой задачи у владельцев есть два пути: организовать выполнение работ собственными силами или доверить обслуживание зданий специалистам аутсорсинговой компании. Отдавая предпочтение одному из двух вариантов, важно понимать перечень предстоящих мероприятий и провести расчет трудозатрат.
Основные задачи исполнителей при техническом обслуживании зданий
К основным направлениям, которые включаются в инженерно-техническое обслуживание зданий, относятся:
- Контроль технического состояния объекта и его инженерных коммуникаций, в том числе: регулярный осмотр конструкций и оборудования, замеры основных параметров работоспособности сетей с целью выявления неполадок, сбоев и механических повреждений.
- Оценка повреждений после стихийных бедствий и аварийных ситуаций.
- Устранение поломок, замена комплектующих и изношенных деталей, проведение ремонтных работ для поддержания функционирования систем и конструкций.
- Подготовка объекта к сезонной эксплуатации.
- Наладка и регулировка коммуникаций.
- Проверка параметров инженерных систем на соответствие нормативным требованиям и заявленных характеристик в техпаспортах.
- Реагирование на внештатные ситуации.
- Ведение технической документации и взаимодействие с надзорными органами.
Качественное обслуживание зданий и сооружений предполагает привлечение узкопрофильных специалистов, индивидуальный подход к составлению графика выполнения регламентных мероприятий.
Варианты использования привлеченной и собственной обслуживающей службы
Техническое обслуживание зданий можно осуществлять силами собственной эксплуатационной службы, включив в штат необходимое количество персонала: электромонтеров, слесарей, сантехников, маляров-штукатуров и т.д. В таком случае необходимо предусмотреть регулярную выплату заработной платы и отчисление налогов. Но важно учитывать, что большинство работников эксплуатационной службы фактически не работает с полной загрузкой и нужны только периодически. Кроме того нужно закупить спецодежду и оборудование для технического обслуживания зданий силами собственной службы, постоянно пополняя материально-техническое обеспечение эксплуатационной службы. В части управления процессом обслуживания могут возникнуть нестыковки, а персонал несет только личную ответственность за качество выполненных работ, часто не уделяя должного внимания планово-профилактическим мероприятиям. В результате решение возникающих проблем полностью ложится на плечи собственника объекта.
Заключая договор на обслуживание административных зданий с аутсорсинговой компанией, собственник оговаривает перечень работ, их периодичность, ответственность подрядчика за некачественное выполнение обязательств. Специалисты осуществляют профилактические, планово-предупредительные, контрольные и диагностические мероприятия, своевременно реагируют на возникновение неполадок, что предотвращает большинство технических проблем и позволяет сэкономить на дорогостоящем ремонте оборудования. Кроме того при комплексном техническом обслуживании компания берет на себя взаимодействие с коммунальными службами и проверяющими органами, гарантирует выполнение всех нормативных требований. Профессиональная подготовка кадров, высокое качество и своевременность выполнения всех технических процедур, грамотная координация персонала, оптимизация эксплуатационных затрат — основные преимущества обслуживания коммерческого объекта специализированной организацией.
