Техническое обследование инженерных систем здания: порядок и периодичность работ

Обследование инженерных систем зданий представляет собой комплекс мероприятий, направленных на выявление состояния и функционирования систем жизнеобеспечения. Применение таких мероприятий необходимо для обеспечения надежности, эффективности и безопасности эксплуатации объектов, а также для соблюдения требований действующих норм, стандартов. В Москве данная услуга особенно актуальна в условиях высокой плотности застройки и постоянного износа инженерных коммуникаций.

Этапы обследования инженерных систем

Комплексное исследование включает в себя последовательные этапы, каждый из которых направлен на всестороннюю оценку работоспособности, надежности и соответствия коммуникаций действующим нормативным требованиям. Эффективная работа всех узлов напрямую влияет на безопасность эксплуатации объекта, поэтому каждый этап требует профессионального подхода.

Оценка технического состояния инженерных сетей

Первым этапом аудита является визуальный осмотр коммуникаций. Этот процесс включает проверку на наличие видимых повреждений, утечек, дефектов, коррозии или износа материалов. Специалисты оценивают степень изношенности оборудования, элементов трубопроводов, арматуры, вентилей и участков разводки. Также определяется работоспособность узлов, необходимость их модернизации или капитального ремонта.

Оценка соответствия фактических качественных и количественных характеристик рекомендованным для данного класса и типа здания

Параметры, проверяемые на соответствие нормам, могут включать:

• Давление, расход воды в водопроводных сетях, включая узлы горячего водоснабжения;
• Температуру, давление в отопительных установках;
• Уровень шума в вентиляционных каналах;
• Эффективность работы систем кондиционирования;
• Энергетические показатели (коэффициенты полезного действия) электрических и тепловых установок.

В процессе исследования применяются следующие устройства:

• Тепловизор — анализирует температурное распределение по поверхностям и выявляет дефекты теплозащиты;
• Токовые клещи — измеряют силу тока в кабельных линиях;
• Мультиметр — универсальное устройство для измерения напряжения, сопротивления и тока;
• Шумометр — оценивает уровень акустического воздействия;
• Пирометр — фиксирует температурные показатели без физического контакта;
• Анемометр — измеряет скорость воздушного потока в вентиляции;
• pH-метр — используется для анализа жидкости, в частности, качества воды в системах охлаждения и водоснабжения.

Анализ и аудит технической документации

На данном этапе проводится сверка проектной и исполнительной документации с фактическим положением дел. Проверяется наличие актов скрытых работ, журналов технического обслуживания, паспортов оборудования. Актуальность этих данных имеет критическое значение при подготовке к капремонту, реконструкции или в рамках судебных экспертиз.

Такой подход позволяет комплексно оценить состояние систем, определить слабые места, проследить хронологию изменений и подготовить аргументированное заключение.

Подготовка отчета с результатами проведенного аудита

Отчет по итогам аудита должен включать:

• Итоговое заключение по каждой из обследованных сетей (выявленные дефекты и рекомендации по их устранению);
• Дефектную ведомость с фотофиксацией проблемных участков;
• Анализ соответствия обследованных параметров действующим нормам и стандартам;
• Рекомендации по улучшению эксплуатации инженерных систем;
• План мероприятий по устранению обнаруженных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц.

Также обязательно включаются заключения по:

• Работоспособности приборов учета;
• Потенциалу снижения затрат на ресурсы;
• Соответствию требованиям пожарной, санитарно-эпидемиологической и экологической безопасности;
• Актуальности и техническому состоянию электроснабжения, вентиляции, горячего водоснабжения и отопления.

Такой отчет является основным документом, отражающим результаты обследования зданий и формирует базу для принятия решений по дальнейшей эксплуатации, реконструкции или капитальному ремонту.

Нормативно-правовая документация, регулирующая процедуры

Процедуры оценки состояния сетей регулируются рядом нормативно-правовых документов, обеспечивающих единый подход к обследованию, анализу и диагностике. В их числе — МДС 13-20.2004, содержащий методические рекомендации по обследованию и энергоаудиту с описанием методов диагностики оборудования. ГОСТ Р 53778-2010 устанавливает порядок проведения обследования объектов, включая инженерные сети, трубопроводы и коммуникации.

Дополнительно действуют своды правил: СП 30.13330.2012, определяющий требования к проектированию и обслуживанию сетей внутреннего водопровода и канализации; СП 62.13330.2011, регламентирующий проектирование и диагностику газораспределительных сетей; а также СП 60.13330.2012, в котором изложены нормы по проектированию, расчету и эксплуатации отопления. Соблюдение этих документов гарантирует корректность выполнения работ и правовую обоснованность выводов по результатам обследования.

В каких случаях требуется обследование инженерных систем

Проведение технического обследования необходимо в ряде ситуаций:

• Плановая проверка и мониторинг;
• Перед началом капитального ремонта или реконструкции;
• После аварий — затоплений, коротких замыканий, отключения сетей;
• При подготовке объекта к государственной экспертизе или продаже;
• В рамках судебных разбирательств — для подтверждения фактов ненадлежащей эксплуатации или строительных нарушений;
• При необходимости повышения энергоэффективности и оптимизации затрат;
• Для оценки состояния инженерных систем при перепланировке помещений, смене назначения сооружения.

Периодичность технического обследования инженерных сетей

Периодичность проведения обследований зависит от назначения объекта, его категории и условий эксплуатации:

• Электросети — плановая проверка ежегодно, в старых зданиях и сооружениях — раз в 6 месяцев;
• Системы отопления, вентиляции, кондиционирования (ОВК) — не реже одного раза в год, при высокой нагрузке — дважды;
• Водоснабжение и канализация, в том числе системы горячего водоснабжения — ежегодно;
• Системы пожаротушения — ежегодно, а для объектов с повышенным риском — каждые 6 месяцев;
• Газоснабжение — не реже одного раза в год, с обязательной проверкой герметичности трубопроводов.

Как заказать обследование и что влияет на стоимость

Чтобы заказать обследование инженерных систем, достаточно обратиться в специализированную компанию с лицензией и опытом работы на рынке. Услуги по обследованию в Москве предоставляются как частным, так и юридическим лицам.

Цена услуги зависит от ряда факторов:

• Тип здания и сложность инженерных коммуникаций;
• Объем обследуемых систем (водоснабжение, отопление, вентиляция, электросети и др.);
• Площадь помещений;
• Наличие и актуальность проектной документации;
• Срочность выполнения;
• Необходимость составления судебного заключения.

Для объектов старого фонда, зданий с отсутствием документации или аварийным положением нередко требуется комплексное обследование, включающее все инженерные системы и оценку общего состояния строительных конструкций.

Вернуться