Инженерно-техническое обслуживание зданий — требует эффективного управления различными системами и сетями.
К ним относятся:
- Вентиляция и кондиционирование
- Слаботочные системы
- Теплоснабжение
- Водоснабжение и канализация
- Электроснабжение
Работы по инженерно-техническому обслуживанию зданий
Комплексное техническое обслуживание инженерных систем — это необходимый набор мероприятий для поддержания исправного состояния оборудования и коммуникаций объекта. Благодаря организации регулярной диагностики состояния и работоспособности устройств, проведению планово-предупредительных и сезонных мероприятий можно наладить бесперебойную работу инженерных систем и сетей, существенно продлить срок их эксплуатации, минимизировать внештатные ситуации.
Перечень работ, которые входят в техническое обслуживание систем, включает несколько категорий:
- Плановые мероприятия по осмотру всех элементов инженерных сетей, диагностике их состояния, исправлению незначительных неисправностей и замене комплектующих.
- Сезонные работы по подготовке объекта к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды. Среди основных видов работ: регулировка климатического оборудования, обслуживание систем отопления, укрепление водосточных труб.
В процессе проведения аудита осматриваются конструкции и элементы здания на предмет усадок, дефектов, подтоплений и разрушений. Также регламентные проверки предусматривают фиксацию неисправностей и проведенных мероприятий по устранению в соответствующих технических журналах и актах.
В процессе подготовки объекта к сезонной эксплуатации также должны проводиться ряд контрольных и профилактических работ, в том числе: осмотры коммуникационного оборудования, наладка систем, замена комплектующих (при необходимости), мониторинг работоспособности оборудования. Особое внимание необходимо уделять отопительным системам, кондиционированию и вентиляции, водоснабжению.
Ремонты и их планирование
Работы по технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости включают несколько видов ремонтных мероприятий. Капитальный, текущий, плановый ремонт, наладка и регулировка оборудования, аварийные работы по восстановлению функционирования вышедших из строя элементов и установок — все эти процедуры должны проводиться своевременно и качественно. Для эффективной эксплуатации инженерных коммуникаций плановый ремонт технических систем вносится в график работ и выполняется профильными специалистами.
Разработка стратегии организации капитальных ремонтов предусматривает два варианта:
- Устранение неисправностей после их появления.
- Профилактически-предупредительные процедуры, направленные на поддержание оборудования и здания в стабильно рабочем состоянии.
Оптимальный вариант предполагает сочетание двух стратегий, при этом периодичность ремонтных работ зависит от износа и эксплуатационных характеристик коммуникаций. При планировании оптимальные нормы затрат — 75% на планово-предупредительные ремонты и 25% на срочные (аварийные).
Капитальный ремонт и реконструкция должны выполняться подрядной организацией после проведения подготовительного этапа, в том числе:
- изучение проектно-сметной и технологической документации, результатов обследования;
- согласование графика работ, подготовка площадки для реконструкции;
- прокладка или замена инженерных коммуникаций.
Техническое обслуживание инженерных сетей и правильно подобранная стратегия планово-предупредительных ремонтов гарантирует повышение качества эксплуатации объекта с учетом рациональной организации работ. Привлечение профессиональной и опытной команды к выполнению необходимых мероприятий позволяет сократить финансовые и трудовые затраты, сократить сроки продолжительности строительных и ремонтных работ без потери качества.
