Чек-лист по инженерно-техническому обслуживанию зданий
Для объектов коммерческой недвижимости инженерно-техническое обслуживание зданий является одной из важнейших составляющих эффективной эксплуатации. Заключая договор с аутсорсинговой компанией, необходимо согласовать исчерпывающий перечень работ и график их выполнения. Не менее важно периодически контролировать качество мероприятий, которые входят в техническое обслуживание инженерных систем. Если специалисты своевременно и в полном объеме проводят контрольные, профилактические, планово-предупредительные и ремонтные процедуры, все коммуникации будут функционировать корректно и бесперебойно, а срок эксплуатации оборудования существенно увеличится. При этом количество внештатных ситуаций, связанных с поломками и сбоями в работе инженерных систем, минимизируется.
Для проверки работы подрядчика или собственной эксплуатационной службы, на которую возложены функции по инженерно-техническому обслуживанию зданий, можно воспользоваться чек-листом с основным перечнем работ. Например, технический сервис для систем вентиляции, водоснабжения и канализации включает:
- проверку исправности канализационных вытяжек;
- проветривание колодцев;
- промывку водопроводных баков;
- мониторинг наличия тяги в вентканалах;
- очистку канализационного лежака;
- диагностику состояния дренажной системы, водосточных труб и их элементов;
- осмотр поливочной системы;
- регулировку и наладку центральной вентиляции;
- устранение выявленных неполадок и дефектов.
Регламентные работы должны проводиться с учетом законодательных норм, индивидуальных особенностей объекта и рекомендаций производителей оборудования. Особое внимание следует уделить техническим мероприятиям, связанным со сменой сезона. Подготовка тепловых пунктов и отопительных систем, проверка герметичности трубопроводов и их утепление перед зимой, консервация/расконсервация климатической техники — это лишь несколько аспектов, которые в обязательном порядке необходимо включить в спектр задач по техническому обслуживанию объекта. Не стоит забывать и о ведении технической документации, составлении актов проверок, взаимодействия с надзорными органами. Заключив договор на техническое обслуживание со специализированным подрядчиком, можно включить все эти составляющие в спектр мероприятий.
Важными составляющими технического обслуживания инженерных систем зданий являются периодические проверки заземления и целостности оболочки электрокабелей, замена или очистка ламп, штепсельных розеток и выключателей, мониторинг состояния слаботочных систем и замену комплектующих. В осенне-зимний период в рамках комплексной услуги технического обслуживания зданий, также проводится очистка кровли от листьев, грязи и снега, при необходимости — дополнительное утепление оконных и дверных конструкций.
Подготовка к эксплуатации систем отопления предусматривает расконсервацию сети, промывку трубопроводов, диагностику, регулировку и настройку оборудования. От качества проведенных технических мероприятий зависит стабильность и безаварийность работы отопления в зимний период.
Комплексная техническая эксплуатация зданий в исполнении профессионалов позволяет не только организовать качественную работу коммуникаций, но и снизить эксплуатационные расходы, повысить энергоэффективность объекта.
