Существующая классификация офисов больше не актуальна и требует пересмотра по ряду объективных причин. Чтобы понять суть данного вопроса, следует обратиться к истории. С появлением качественных офисных зданий в соответствующей сфере недвижимости еще не было обозначено четких критериев и «правил игры». Поэтому в 2002 году классификация была принята на основании международного опыта и опиралась на такие понятия, как общий объем предложения, доля вакантных площадей и т. д. Позднее, в 2006 году, когда объем рынка существенно увеличился, появилось разделение на классы и несколько разделов: инженерные коммуникации, управление и обслуживание офисов, особенности конструкции и местоположение, наличие парковки и другие.
Последние изменения в классификацию офисов были внесены в 2013 году. Появились рекомендательные параметры, а большинство критериев было уточнено. Среди основных обязательных характеристик для объектов класса А:
- центральная система управления зданием;
- отопление, вентиляция и кондиционирование;
- система пожарной безопасности;
- лифтовое хозяйство с высокоскоростным оборудованием;
- электроснабжение с автоматическим переключением;
- современная система безопасности с круглосуточной охраной, видеонаблюдением и электронными пропусками;
- отделка фасада и площадей общего пользования с использованием высококачественных материалов;
- высококачественное остекление;
- подземная или многоуровневая парковка;
- транспортная доступность и удобное месторасположение, отсутствие поблизости объектов, которые негативно влияю на имидж.
Параметры для современных зданий класса В+ и В- схожи, но некоторые из них несут рекомендательный или факультативный характер. Дополнительным преимуществом для объектов коммерческой недвижимости является соответствие одному или нескольким международным стандартам оценки экологической эффективности.
Важно не только обеспечить все перечисленные параметры, но и следить за состоянием инженерных сетей. Как правило, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования доверяют компетентным аутсорсинговым компаниям, которые имеют необходимый опыт в данной сфере и обладают всеми ресурсами для обеспечения бесперебойного и качественного функционирования. Популярен также комплексный сервис, который включает обслуживание систем дымоудаления, вентиляционного и климатического оборудования. Требования к данным инженерным системам согласно классификации для коммерческих зданий А учитывают наличие возможности регулировки температурного режима в каждом отдельном офисном блоке круглогодично. В обслуживание систем кондиционирования входит ряд мероприятий профилактического, сезонного и планово-предупредительного характера. Все они направлены на стабильную и безаварийную работу коммуникаций, выполнение норм воздухообмена из расчета 60 куб. м/час на 10 кв. м площади. При этом средняя температура внутри помещений должна составлять около 22 ℃, а серверные комнаты подлежат круглосуточному охлаждению. Грамотная эксплуатация помогает поддерживать уровень объектов на первоначальном уровне, поэтому многие коммерческие здания, построенные более 10 лет назад, не уступают новым объектам строительства.
Сейчас классификация офисов будет пересматриваться, начались первые обсуждения на исследовательском форуме. Планируется ряд преобразований, дополнение рекомендательными параметрами, уточнение ряда формулировок.
Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.
