Понимание природы расходов, связанных с обслуживанием зданий и сооружений, является решающим при выборе недвижимости в аренду или для покупки. Владельцы зданий должны быть осведомлены о том, каковы эти расходы и как они между собой распределены по типу, ведь от этого в итоге зависит ваш бюджет. Будущим арендаторам будет также полезно знать, из чего складывается их общий счёт за аренду.
Ниже представлены самые распространенные затраты на содержание офисных зданий и сооружений.
- Уборка, клининг.
Очевидно, что поддержание здания в чистоте необходимо, если вы хотите привлечь арендаторов. Стоимость уборки может варьироваться, в зависимости от разных условий, учитывая расположение вашего офисного здания, класс офисного здания, объем включенных в уборку услуг, частоту проведения, размер вашего здания и так далее.
- Ремонт и техническое обслуживание.
По сложившейся западной практике, эти расходы делятся между арендодателем и арендатором. Однако возможны варианты, всё зависит от договора, принятого изначально. Если у вас в договоре прописано, что ремонт и обслуживание полностью оплачиваете вы, то придется это делать.
Весь возможный спектр поломок и возмещение следует прописать в договоре с самого начала. Представьте ситуацию, когда ваш арендатор разбил сантехнику, вызвал потоп на этаже или сломал кондиционер. Техника может стоить дорого, и за её поломку должен отвечать тот, кто виноват в этом. Отдельно стоит упомянуть амортизацию и износ. Рано или поздно, установленное у вас оборудование состарится и начнет ломаться. В этом плане особенно удобно периодически организовывать комплексное техническое обследование инженерных систем.
Профилактическое обслуживание вашей техники, которую невозможно по идее отделить от арендуемого пространства, вы должны производить за свой счет. Нелогично и противоестественно было бы перекладывать эти расходы на арендатора.
- Стоимость коммунальных услуг (вода, отопление, электричество).
Управляющая компания определяет цену коммунальных услуг здания, в зависимости от того, где находится это здание (регион, район, удаленность от основных поставщиков услуг), а также от тарифов на коммунальные услуги, цена аренды может сильно отличаться. Немаловажный факт и то, насколько «заполненным» будет сдаваемый в аренду офис, в каком режиме он будет работать.
Если в маленькой комнате будет сидеть полк курящих брокеров, у которых круглосуточно включены компьютеры, это одна ситуация. Если в этой же комнате будет находиться представительство фонда защиты тропических лесов от исчезновения со штатом три человека, это другая ситуация. Устанавливаемая в этих случаях цена за обслуживания здания, должна отличаться, и важно предусмотреть это заранее, если вы не хотите, чтобы ваш арендатор вас разорил.
Затраты на водоснабжение и водоотведение тарифицируются в зависимости от стоимости услуг поставщика, и оплачиваются по счетчику. Если несколько арендаторов имеют общие коммуникации, стоимость распределяется между ними.
Будьте готовы к вопросу о том, используются ли у вас энергосберегающие технологии, насколько эффективно используется система кондиционирования и вентиляции, произведен ли капитальный ремонт зданий с утеплением фасада и когда он производился, велик ли износ внутренних коммуникаций. Стоимость отопления в среднем по вашему городу будет мало отличаться. Затраты на отопление могут быть как распределены на весь год и включаться в ежемесячный счет, так и быть выделены отдельно.
Многим арендаторам нужна прозрачность в вопросах формирования цены аренды по каждому типу расходов, и, если вы заинтересованы в привлечении клиентов, вы должны быть готовы ответить на любой из поставленных вопросов.
- Дороги, паркинг, коммуникации.
Доступность проезда, коммуникации, расположение, наличие парковок и их стоимость важны для ваших арендаторов, в первую очередь.
Стоимость парковочных мест — от одного до нескольких, в зависимости от количества арендуемой площади — может быть включена управляющей компанией как часть арендной платы за обслуживание здания, а может быть выделена из общего счета. Обычной практикой является включение как минимум 1–2 бесплатных парковочных мест в охраняемом наземном паркинге рядом со зданием, для одной небольшой организации (одного помещения), включаемые в аренду.
За аренду подземного паркинга может быть назначена арендная плата, так как их содержание требует больших затрат для владельца собственности. Естественно, что расположение офиса, будь то центр или окраины, будет влиять и на стоимость парковки. Для большинства арендаторов этот параметр цены аренды имеет весьма существенное значение.
- Безопасность.
Безопасность здания. Для ваших арендаторов очень важно, чтобы их бизнес находился под надежной защитой, что естественно. Вопрос этот касается не столько престижа, сколько личной безопасности клиента, посещающих его гостей и партнеров, защищенности его бизнеса.
Услуги надежных охранных фирм, круглосуточное видеонаблюдение и готовность прийти на помощь в любой момент, критически важны для арендаторов, и управляющая компания не должна недооценивать важность этого момента.
Ни один собственник бизнеса не захочет, чтобы без его ведома осуществлялся бесконтрольный доступ в арендуемые им помещения, или что в них может производиться наблюдение за клиентом, доступ к хранимой им информации, с целью дальнейшего использования полученных данных в своих целях.
Как управляющая компания, вы должны гарантировать своим арендаторам как личную безопасность, так и сохранность их имущества, их данных, в той мере, насколько это связано с нахождением на вашей собственности. Стоимость охранных услуг ложится на плечи владельца здания, но нужно понимать, что от этого фактора зависит то, насколько вы привлекательны для арендатора, в первую очередь.
- Административные расходы.
Услуги управляющей компании оплачиваются владельцем здания отдельно по договору между ними, если владелец не осуществляет управление самостоятельно. Задача управляющей компании — переложить все заботы по управлению зданием с владельца здания на себя.
Стоимость услуг управляющей компании также включается в «общий счет» за аренду. Учитывайте, что самая дешевая управляющая компания не предложит вам услуги высокого класса, и к вопросу выбора управляющей компании стоит подходить очень осторожно.
Чем старше здание, тем, как правило, оно требует больших затрат на своё содержание. Но даже новые бизнес-центры и офисные здания могут приносить владельцу много головной боли, если при их строительстве или ремонте были допущены серьезные ошибки, результатом которых будет регулярный выход из строя установленного оборудования, необходимость бесконечного ремонта и прочие затраты, которых лучше было избежать на стадии выполнения строительных или ремонтных работ, проконтролировав должным образом их исполнение.
Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.
