Сезонные осмотры инженерных систем и конструкций бизнес-центров — важное условие их безопасного и бесперебойного функционирования. Несвоевременное выполнение таких проверок или их игнорирование чревато прямыми финансовыми потерями, связанными с внеплановыми ремонтами, а также снижением репутации объекта. Нарушения в работе инженерных сетей приводят к авариям, которые способны повлиять на комфорт и безопасность арендаторов, персонала или посетителей. Профессиональный контроль и своевременное устранение выявленных дефектов становятся неотъемлемой частью эксплуатации коммерческой недвижимости.
Каждое время года предъявляет к состоянию конструкций и коммуникаций свои требования, что делает сезонные программы осмотра обязательными. Соблюдение строгих регламентов, а также использование актуальной нормативно-технической базы обеспечивают бесперебойную эксплуатацию и продлевают срок службы здания. Ранее мы публиковали подробную статью с планом-графиком работ на год.
Регламент и нормы
На территории Российской Федерации периодический контроль инженерных систем и конструкций зданий осуществляется в рамках действующей нормативной базы. К основным документам, регламентирующим сезонное техническое обслуживание бизнес-центров, относятся:
- СНиП 41-01-2003 "Отопление, вентиляция и кондиционирование" — описывает требования к обслуживанию климатического оборудования;
- СНиП 2.04.01-85* "Внутренний водопровод и канализация зданий" — определяет нормативы для диагностики водопровода и канализации;
- ГОСТ Р 57974-2017 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации и контроля технического состояния";
- ППР 03.11.2004 № 170 — Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок;
- ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила контроля и оценки технического состояния";
Согласно указанным стандартам, собственники или управляющие бизнес-центрами обязаны организовать профилактическое обслуживание, диагностику, а также ремонт, направленный на поддержание эксплуатационной надежности объектов. Выбор методик и сроков проверок зависит от климатических условий региона, конструкции здания, а также интенсивности эксплуатации оборудования. Информация о проведении обследований фиксируется в журнале учета работ.
Сезонное обслуживание бизнес-центров
Сезонное техническое обслуживание делится на весенние и осенние периоды. В каждом сезоне особое внимание уделяется проверке узлов, которые подвержены повышенным нагрузкам или неблагоприятным воздействиям. Для наглядной организации мероприятий нижеприведенная таблица представляет примерный план сезонных осмотров бизнес-центров:
| Месяц | Основные мероприятия |
|---|---|
| Март | Подготовка к отключению отопления. Очистка батарей, промывка системы, контроль теплообменников. |
| Апрель | Осмотр фасадов, проверка отмостки, кровли, сливов после таяния снега. Планирование косметического ремонта. |
| Май | Диагностика состояния инженерных коммуникаций: вентиляции, кондиционирования. Очистка воздуховодов. |
| Сентябрь | Тестирование отопительного оборудования, диагностика герметичности трубопроводов. |
| Октябрь | Очистка дренажной системы, подготовка резерва источников тепла. |
| Ноябрь | Осмотр магистральных водопроводов на предмет коррозии, проверка противопожарных установок. |
Правильно организованная программа заранее предупреждает возможные аварийные ситуации, а также снижает затраты на внеплановый ремонт.
Осеннее обслуживание
Основная цель технического обслуживания в осенний период — подготовить бизнес-центры к холодному сезону, чтобы избежать аварий на инженерных сетях при низких температурах. Для этого выполняют полный комплекс работ:
- Техническое обслуживание отопительного оборудования, очистка фильтров, замеры давления в трубопроводах.
- Диагностика состояния теплообменников, котлов.
- Очистка дренажной системы и водоотводов.
- Оценка состояния наружных электрических сетей, включая освещение.
Чек-лист осеннего осмотра:
- Тестирование систем управления отоплением;
- Диагностика и ремонт теплоизоляции трубопроводов;
- Очистка ливневой канализации;
- Подготовка аварийных источников теплоснабжения.
Информация о недостатках работы отопительного оборудования фиксируется в специальном журнале и при весеннем осмотре приступает к ремонту конструкций и дефектов.
Весеннее обслуживание
С приходом весны ключевое внимание уделяется последствиям зимних нагрузок на конструкции и оборудование. При первых стабильных положительных температурах осуществляется:
- Диагностика инженерных систем после отопительного сезона: обнаружение, а также устранение утечек, выявленных в ходе эксплуатации зимой.
- Проверка состояния кровли после снегопада: устранение протечек и мелких повреждений.
- Очистка систем вентиляции, оценка состояния теплообменного оборудования.
- Подготовка оборудования системы кондиционирования к летнему сезону.
Чек-лист весеннего осмотра:
- Диагностика повреждений кровли (сколы, протечки);
- Удаление засоров из внешних дренажных систем;
- Контроль состояния подвальных помещений (влага, протечки);
- Проверка работы лифтового оборудования.
Акт сезонного осмотра
По завершении каждого сезона составляется официальный акт осмотра, который является юридически значимым документом. Его содержание включает:
- Перечень выполненных мероприятий и полученные результаты;
- Перечень выявленных дефектов или неисправностей;
- Рекомендации по ремонту или замене оборудования;
- Заключение о степени готовности инженерных систем к эксплуатации.
Ответственными за составление акта могут быть технические специалисты управляющей компании или представители подрядчиков, выполняющих диагностику. Этот документ крайне важен для фиксации состояния систем в отчетном периоде и необходим в случае предписаний надзорных органов или возникновения спорных ситуаций. Несоблюдение данного требования может привести к штрафным санкциям.
Сезонные проверки — это регламентированная работа в рамках эксплуатации объектов, а также необходимая мера обеспечения бесперебойной работы коммерческой недвижимости. Своевременно проведенные осмотры гарантируют комфорт, безопасность арендаторов, а также увеличивает срок службы здания, что существенно снижает текущие и капитальные расходы. Делегирование проверок профессиональным подрядчикам позволяет снизить риски ошибок.
Компания «Энергостар» оказывает услуги по обслуживанию бизнес-центров в Москве и регионе. Так как коммерческую недвижимость эксплуатируют предприятия с определенной клиентской базой и персоналом, очень важно, чтобы для посетителей и сотрудников были созданы комфортные условия (в том числе температурные). Мы имеем многолетний опыт работы с инженерными сетями, конструкциями и коммуникациями. Нашими клиентами являются БЦ Краун, ГК Бизнес-Недвижимость, Башня Эволюция и многие другие.
Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.
